Cómo facturar como arquitecto: IVA del 21 % en reformas, retención y honorarios por fases

La duda que más se repite entre arquitectos y arquitectos técnicos autónomos es si sus honorarios pueden ir al 10 % de IVA cuando la obra es la reforma de una vivienda. La respuesta es no, y la Dirección General de Tributos lo ha dicho varias veces. Empezamos por ahí.

Los honorarios llevan el 21 %, también en reformas de vivienda

Las ejecuciones de obra de renovación y reparación de viviendas para particulares o comunidades de propietarios pueden ir al 10 % si cumplen sus requisitos (artículo 91.Uno.2.10.º de la Ley del IVA). Ese tipo reducido es para la obra, no para el proyecto.

La consulta V3156-23, de 5 de diciembre de 2023, responde a un arquitecto que iba a facturar la redacción de un proyecto de reforma y la dirección de obra de una vivienda. Conclusión: esos servicios no son ejecuciones de obra de renovación o reparación, así que no se benefician del tipo reducido y tributan al 21 % (artículo 90). La DGT recuerda que ya lo había dicho en las consultas V3026-19 y V2098-21.

Lo mismo vale para el proyecto de una vivienda nueva, un certificado energético, una inspección técnica de edificios o una tasación.

Tampoco hay inversión del sujeto pasivo

En la construcción existe una regla especial: cuando un contratista ejecuta obras de urbanización, construcción o rehabilitación de edificaciones para un promotor, el que declara el IVA es el destinatario (artículo 84.Uno.2.º.f de la Ley del IVA). Esa regla se refiere a las ejecuciones de obra y a las cesiones de personal para hacerlas, por contratos directos entre promotor y contratista. El proyecto y la dirección facultativa no son ejecución de obra: tu factura lleva IVA aunque el cliente sea un promotor.

Retención de IRPF

La arquitectura ejercida por cuenta propia es una actividad profesional. Retienen el 15 % (o el 7 % los tres primeros años, si lo comunicas por escrito) los clientes que son personas jurídicas y demás entidades, incluidas las comunidades de propietarios, y los autónomos que te pagan en su actividad (artículos 76.1 y 95.1 del Reglamento del IRPF).

Lo de las comunidades de propietarios lo dice el reglamento de forma expresa, y es habitual olvidarlo: la rehabilitación de una fachada o la inspección del edificio para una comunidad lleva retención. Un particular que reforma su casa no retiene.

Honorarios por fases

Es normal cobrar por fases: estudio previo, proyecto básico, proyecto de ejecución, dirección de obra. Cada cobro es una factura:

• Si facturas una fase cuando la entregas, el IVA se devenga con la entrega.
• Si cobras antes de hacer el trabajo, por ejemplo un porcentaje al firmar el encargo, es un pago anticipado. El IVA se devenga al cobrarlo y tienes que emitir factura (artículo 75.Dos de la Ley del IVA). Ver facturas de anticipo.

En el concepto, identifica la fase y el encargo: "Proyecto básico de reforma integral de vivienda en calle Mayor 12, 2.º B. Fase 2 de 4 según hoja de encargo de 3 de marzo de 2026".

Ejemplos con números

Reforma de un piso para un particular. Proyecto y dirección de obra por 4.500 €:

Sin retención. Aunque la empresa de reformas facture la obra al 10 %, tus honorarios van al 21 %.

Rehabilitación de fachada para una comunidad de propietarios. Primera fase, proyecto de ejecución, por 6.000 €:

Puedes repetir estos cálculos con la calculadora de IRPF para facturas.

Gastos que pagas por el cliente

Las tasas de licencia o los aranceles que pagas a nombre del cliente, por encargo suyo y por su importe exacto, son suplidos: van en la factura aparte, sin IVA ni retención (artículo 78.Tres.3.º de la Ley del IVA). Los gastos de tu estudio (copias, desplazamientos, tus propias cuotas o visados facturados a tu nombre) no lo son: forman parte de tus honorarios. Los requisitos están en suplidos en la factura.

Clientes de otros países

Para un arquitecto, el país del cliente importa menos que el lugar de la obra. Los servicios relacionados con inmuebles se entienden prestados donde está el inmueble, y la ley cita expresamente "los de carácter técnico relativos a dichas ejecuciones de obra, incluidos los prestados por arquitectos, arquitectos técnicos e ingenieros" (artículo 70.Uno.1.º.c de la Ley del IVA).

• Obra en España, cliente extranjero (empresa o particular): IVA español del 21 %.
• Obra fuera de España: el servicio no tributa en España; la factura indica que no está sujeto al IVA español y, si el cliente es una empresa de la UE, puede tributar allí por inversión del sujeto pasivo. Conviene comprobar la norma del país de la obra.
• Un servicio sin inmueble concreto (un concurso de ideas, una consultoría de diseño, una licencia de un proyecto tipo): se aplican las reglas generales, que están en cómo facturar a clientes extranjeros.

Presupuesto y hoja de encargo

Antes de empezar, envía un presupuesto o una hoja de encargo con las fases, los honorarios de cada una, el IVA y la retención si la hay. Te sirve para cobrar por fases y como prueba del mandato si adelantas tasas por el cliente. Tienes un generador de presupuestos gratuito y sin registro.

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Haces el presupuesto por fases, lo conviertes en factura cuando el cliente lo acepta y registras cada cobro. Con la opción de proyectos llevas el presupuesto, las horas y la rentabilidad de cada encargo. Puedes empezar en el plan gratuito.

Fuentes

• Ley 37/1992 del IVA, artículos 70.Uno.1.º, 75.Dos, 78.Tres.3.º, 84.Uno.2.º.f, 90 y 91.Uno.2.10.º.
• Reglamento del IRPF, Real Decreto 439/2007, artículos 76 y 95.
• Consulta vinculante DGT V3156-23, de 5 de diciembre de 2023: tipo de IVA de los honorarios de proyecto y dirección de obra.

Revisado el 29 de octubre de 2026.